宏觀利空 上海樓市放量暴跌

宏觀利空 上海樓市放量暴跌即將展開


上海樓市正在失去基本面可怕的是第三波,也就是放量暴跌。這種情況出現的機會有多大,已經不是上海所能控制的了。

上海房價正趨於明朗化。正當上證指數在人民幣升值的鼓勵下節節向上的時候,上海市中心的部分樓盤卻出現了30%左右幅度的下跌。上實老總盧鏗公開表示對樓市非常悲觀,並透露上實在上海的專案銷售額銳減達70%以上。

調整正在進行


根據各平面媒體和網路媒體的報道,上海樓盤尤其是內環線以內的高檔樓盤,近期都出現了價格大幅下調的現象,最高降幅甚至達到42%,一般降幅也在30%上下。這是一方面。另一方面,降價主要出現在二手房市場,表明市場的價值判斷已經先行一步,開發商在一手市場的力挺將難以持久。


目前的調整隻存在於部分樓盤,但整體的普調只是個時間問題。筆者曾指出過,即使上海房價整體下降30%,也不過是回到去年底的水平而已。上海房產投資者已在前兩年積累了鉅額利潤,這個幅度的調整還不會傷其筋骨。

上海樓市應當為年初的瘋狂感到後悔。這一波炒作是“房產新政”出臺的主要動因,其結果是全國房地產市場都連帶陪綁,而上海除了經受一次價格巨幅波動外,什麼也沒有得到。


現在應該就是經濟學家陶冬預測的第二波調整了。這一波不是最可怕的,可怕的是第三波,也就是放量暴跌。這種情況出現的機會有多大,取決於宏觀經濟走勢及企業的現金流狀況,而這已經不是上海所能控制的了。

今年初上海樓市的炒作熱潮,與幾年前的股市如出一轍。一位在上海炒股多年的朋友對筆者表示,上海樓市很可能會重演股市的悲劇,“那種瘋狂與當年的股市一模一樣。”


宏觀利空


雖然價格調整劇烈,但整體的恐慌氣氛尚未出現。原因有二:一是即使上海房價普降30%,投資者仍有相當利潤,沒有跳樓的危險,不會發生集中拋售;二是市場資金面依然寬鬆,現金流暫時無恙,拋售沒有動力。

央行的調控技巧顯然正越來越嫻熟。如果央行沒有在上半年放鬆銀根,這一輪房地產調整也許將非常慘烈。一旦企業現金流吃緊,爭先恐後地丟擲手上的房產就是惟一的選擇。


但宏觀形勢的不樂觀,遲早會反映到企業的現金流量表上,並在一段時間後反映到個人收入上。這是房地產市場的真正威脅。收入豐厚的熱門行業是房地產市場的重要支撐,一旦昔日的高收入者現金吃緊,按揭貸款的壞賬率就會增加,樓市尤其是高階市場將遭受重創。

根據國家統計局的數字,上半年的GDP增長仍達到9.5%,但這很可能已是強弩之末。種種微觀跡象表明,宏觀經濟的走弱已經不可避免。


從傳媒業反饋的資訊看,上半年的廣告投放量在大幅減少,首先是房地產,然後是IT、金融、鋼鐵、水泥在內的各行業都在減少廣告投放量,意味著企業對後市的判斷趨於悲觀,正在壓縮成本而不是像前兩年那樣持續擴張。

物流和製造業也在回落。高速公路的交通流量已出現明顯下滑,這是經濟活動降溫的直接訊號。而根據最新的統計數字,上海工業增加值上半年僅增長11.5%,低於全國平均水平。在整個長三角地區,主要的經濟指標全面走低,而最危險的是引進外資自亞洲金融危機以來首次下滑。

本輪黃金增長週期已經走到盡頭,上海樓市正在失去它的基本面。

外資左右未來走勢?


事實上,不管有沒有房產新政,宏觀經濟走弱都是對樓市的釜底抽薪,新政不過使調整提前到來而已。對政府而言,現在考慮的恐怕不是繼續調控,而是設法救市。但筆者認為,現在政府也沒有託市的好辦法,除非能把外資留住。

根據不同機構的調查,上海高檔公寓及豪宅市場的買家有50%~70%來自境外,其中大部分又來自港臺。外資流入的大量減少,意味著高階市場最重要的支柱將會坍塌。


外資同時也是上海寫字樓的重要買家和租客,但樓市陰雲不久將飄蕩到這裡。目前上海的寫字樓租金回報率仍能維持在6%左右,投機炒作也遠沒有住宅市場那樣瘋狂,這可以使之避免暴跌,但仍難逃慘淡的命運。

房地產是長週期行業,暴漲暴跌從來不是短期現象。除非中國能在短期內放開外匯管制,從而給上海透過金融開放重獲外資的機會,否則今後數年上海樓市都將在低谷中徘徊。


經濟學家謝國忠曾預言,一旦外資撤出中國,房地產泡沫將會破滅。筆者不認為這個預言適用於中國,但它絕對適用於上海。

新華網
白牌司機
2021-05-05 08:58:06
  • 0

  • 13 點閱

  • 0 評論

其他人的答案

Copyright © 2024 https://hiqna.com 中華Hi知識