宏觀利空 上海樓市放量暴跌

宏觀利空 上海樓市放量暴跌即將展開


上海樓市正在失去基本面可怕的是第三波，也就是放量暴跌。這種情況出現的機會有多大，已經不是上海所能控制的了。

上海房價正趨於明朗化。正當上證指數在人民幣升值的鼓勵下節節向上的時候，上海市中心的部分樓盤卻出現了30%左右幅度的下跌。上實老總盧鏗公開表示對樓市非常悲觀，並透露上實在上海的專案銷售額銳減達70%以上。

調整正在進行


根據各平面媒體和網路媒體的報道，上海樓盤尤其是內環線以內的高檔樓盤，近期都出現了價格大幅下調的現象，最高降幅甚至達到42%，一般降幅也在30%上下。這是一方面。另一方面，降價主要出現在二手房市場，表明市場的價值判斷已經先行一步，開發商在一手市場的力挺將難以持久。


目前的調整隻存在於部分樓盤，但整體的普調只是個時間問題。筆者曾指出過，即使上海房價整體下降30%，也不過是回到去年底的水平而已。上海房產投資者已在前兩年積累了鉅額利潤，這個幅度的調整還不會傷其筋骨。

上海樓市應當為年初的瘋狂感到後悔。這一波炒作是“房產新政”出臺的主要動因，其結果是全國房地產市場都連帶陪綁，而上海除了經受一次價格巨幅波動外，什麼也沒有得到。


現在應該就是經濟學家陶冬預測的第二波調整了。這一波不是最可怕的，可怕的是第三波，也就是放量暴跌。這種情況出現的機會有多大，取決於宏觀經濟走勢及企業的現金流狀況，而這已經不是上海所能控制的了。

今年初上海樓市的炒作熱潮，與幾年前的股市如出一轍。一位在上海炒股多年的朋友對筆者表示，上海樓市很可能會重演股市的悲劇，“那種瘋狂與當年的股市一模一樣。”


宏觀利空


雖然價格調整劇烈，但整體的恐慌氣氛尚未出現。原因有二：一是即使上海房價普降30%，投資者仍有相當利潤，沒有跳樓的危險，不會發生集中拋售；二是市場資金面依然寬鬆，現金流暫時無恙，拋售沒有動力。

央行的調控技巧顯然正越來越嫻熟。如果央行沒有在上半年放鬆銀根，這一輪房地產調整也許將非常慘烈。一旦企業現金流吃緊，爭先恐後地丟擲手上的房產就是惟一的選擇。


但宏觀形勢的不樂觀，遲早會反映到企業的現金流量表上，並在一段時間後反映到個人收入上。這是房地產市場的真正威脅。收入豐厚的熱門行業是房地產市場的重要支撐，一旦昔日的高收入者現金吃緊，按揭貸款的壞賬率就會增加，樓市尤其是高階市場將遭受重創。

根據國家統計局的數字，上半年的GDP增長仍達到9.5%，但這很可能已是強弩之末。種種微觀跡象表明，宏觀經濟的走弱已經不可避免。


從傳媒業反饋的資訊看，上半年的廣告投放量在大幅減少，首先是房地產，然後是IT、金融、鋼鐵、水泥在內的各行業都在減少廣告投放量，意味著企業對後市的判斷趨於悲觀，正在壓縮成本而不是像前兩年那樣持續擴張。

物流和製造業也在回落。高速公路的交通流量已出現明顯下滑，這是經濟活動降溫的直接訊號。而根據最新的統計數字，上海工業增加值上半年僅增長11.5%，低於全國平均水平。在整個長三角地區，主要的經濟指標全面走低，而最危險的是引進外資自亞洲金融危機以來首次下滑。

本輪黃金增長週期已經走到盡頭，上海樓市正在失去它的基本面。

外資左右未來走勢？


事實上，不管有沒有房產新政，宏觀經濟走弱都是對樓市的釜底抽薪，新政不過使調整提前到來而已。對政府而言，現在考慮的恐怕不是繼續調控，而是設法救市。但筆者認為，現在政府也沒有託市的好辦法，除非能把外資留住。

根據不同機構的調查，上海高檔公寓及豪宅市場的買家有50%～70%來自境外，其中大部分又來自港臺。外資流入的大量減少，意味著高階市場最重要的支柱將會坍塌。


外資同時也是上海寫字樓的重要買家和租客，但樓市陰雲不久將飄蕩到這裡。目前上海的寫字樓租金回報率仍能維持在6%左右，投機炒作也遠沒有住宅市場那樣瘋狂，這可以使之避免暴跌，但仍難逃慘淡的命運。

房地產是長週期行業，暴漲暴跌從來不是短期現象。除非中國能在短期內放開外匯管制，從而給上海透過金融開放重獲外資的機會，否則今後數年上海樓市都將在低谷中徘徊。


經濟學家謝國忠曾預言，一旦外資撤出中國，房地產泡沫將會破滅。筆者不認為這個預言適用於中國，但它絕對適用於上海。

新華網